Le compromis
de vente
La promesse de vente est un avant-contrat qui définit les modalités selon lesquelles les deux parties vont vendre et acheter le bien concerné. Le délai qui sépare cet avant-contrat de l’acte authentique permet de procéder à un certain nombre de formalités, en attendant la signature de l’acte notarié. Pendant ce délai, l’agent immobilier et le notaire vérifient le « pedigree » du bien (propriété, hypothèque etc), réunissent les pièces indispensables à la vente (certificats d'urbanisme, extrait cadastral, etc.) et le notaire rédige l’acte authentique. Dans le même temps l’acquéreur effectue les démarches, auprès de son organisme de crédit, pour l’obtention du prêt immobilier.
Il existe deux sortes de promesses de vente :
La promesse unilatérale de vente
C'est un contrat conclu par un vendeur qui s'engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que l'acheteur, lui, se réserve le droit d'acheter ou non, à l'issue d'un certain délai (délai d'option), fixé par les parties. En matière d'immobilier, cette promesse doit être impérativement enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par l'acheteur.
Cette promesse ne vous engage pas définitivement. Vous disposez d'un droit d'option sur le bien pendant une période précisée dans le contrat. Vous êtes en droit de lever cette option. Dans ce cas, la promesse est caduque et vous ne pouvez être contraint d'acheter par le vendeur mais vous perdrez l'indemnité d'immobilisation, (10% environ du prix du bien).
Le compromis de vente
Parfois aussi appelée promesse synallagmatique, elle engage définitivement le vendeur comme l’acquéreur. Si l’une des parties souhaite rompre le contrat, elle devra payer des dommages et intérêts ou encourir des poursuites judiciaires.
La promesse unilatérale de vente doit être établie en trois exemplaires : un pour chacune des parties et un pour l'administration fiscale. Elle doit ensuite être enregistrée, dans un délai de 10 jours, à la recette fiscale du lieu de résidence de l'un ou l’autre des signataires. La promesse synallagmatique, ou compromis de vente, n'a pas à être enregistrée.
L’acquéreur doit verser, au moment de la signature de la promesse, une indemnité d’immobilisation, sous forme d’un acompte de 10% du montant total de la vente. Ces 10% peuvent être ramenés à un montant inférieur, de gré à gré entre les parties. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours, pendant lequel il peut, à tout moment, annuler la vente sans justification. Dans ce cas, la somme versée lui sera restituée dans un délai de 21 jours.
Si le délai de 7 jours s’écoule sans rétractation, la somme versée est définitivement acquise, sauf en cas de rupture de la promesse pour une des causes suspensives prévues à l’avant-contrat (non obtention du prêt par exemple).
Bon à
savoir
les versements doivent être effectués auprès d’un professionnel possédant une garantie financière. Les acomptes versés au moment de l’offre d'achat sont illégaux.
Il est possible de ne pas signer la promesse de vente devant notaire. Dans ce cas, il est indispensable d'utiliser des formulaires types pour éviter les erreurs.
Les conditions
suspensives
L’avant-contrat doit notifier clairement les conditions selon lesquelles les engagements souscrits peuvent être annulées. Si l’une d’elles est avérée, les parties peuvent être libérées de leurs engagements et les indemnités d’immobilisation remboursées.
La condition suspensive d'obtention de prêt permet à l’acquéreur, qui doit recourir à un emprunt, de se libérer de la promesse de vente au cas où il n’obtiendrait pas le prêt. A l’inverse, l’emprunt doit aussi être souscrit sous la condition résolutoire de non réalisation de la vente.
L'acquéreur doit informer en recommandé, dans un délai d’un mois minimum après la signature ou l’enregistrement de la promesse, de la décision de l’établissement prêteur.